Setelah masa hibernasi yang panjang, pencarian arena baru di Calgary kembali berjalan lancar, di bawah naungan inisiatif pengembangan masyarakat yang baru.
Kawasan yang dimaksud dikenal dengan nama Victoria Park, yang bersebelahan dengan East Village di pusat kota Calgary. Kota ini telah memulai upaya selama lebih dari 20 tahun untuk membangun kembali distrik East Village yang sebelumnya rusak, dan secara bertahap mengubahnya menjadi lingkungan serba guna yang modern dengan perumahan, hotel, dan bisnis dengan kepadatan tinggi.
Visi untuk Victoria Park adalah untuk menciptakan “distrik budaya dan hiburan” yang terletak di antara East Village yang baru dan kawasan Calgary Stampede. Dalam hal pembangunan dan perencanaan kota secara umum, semuanya cukup masuk akal.
Selain usulan arena baru, rencana revitalisasi saat ini mencakup tiga “mega proyek” lainnya, termasuk perluasan BMO Center (ruang konvensi/pertemuan), gedung lapangan serbaguna baru, dan Arts Commons (ruang serbaguna) yang telah direnovasi. -tempat pusat seni dan budaya). Dewan Kota Calgary baru-baru ini mengesahkan s Paket pendanaan $1,5 miliar untuk keempat proyek. meskipun detailnya saat ini masih samar.
Memasukkan arena ke dalam rencana umum Taman Victoria mempertajam visi keseluruhan pembangunan kembali kawasan tersebut, namun hal ini juga berpotensi mengaburkan pertimbangan-pertimbangan utama yang unik mengenai arena tersebut. Menempatkan “pusat acara” baru yang menarik sebagai jangkar potensial dalam koridor hiburan secara teoritis masuk akal dan dapat dipertahankan. Tentu saja, hal yang sangat rumit adalah menentukan apakah ini benar-benar merupakan pertaruhan jangka panjang yang baik bagi kota ini.
Anggota Dewan Jeff Davison adalah kekuatan pendorong di balik perundingan arena yang diperbarui. Dia baru-baru ini menambahkan a Pertanyaan yang Sering Diajukan bagian pada file arena di situs webnya, yang tidak terlalu menarik atau membantu. Kini setelah mereka memiliki kerangka untuk berdiskusi, berikut adalah beberapa pertanyaan yang perlu dipertimbangkan seiring dengan kemajuan kota ini dalam perundingan di bidang ini Api.
1. Berapa biaya sebenarnya dari arena baru tersebut?
Kami diberitahu bahwa biaya untuk membangun arena baru harus berkisar antara $500 dan $600 juta. Namun perlu diingat bahwa pembangunan arena hanyalah sebagian dari total biaya proyek.
Selain belanja modal untuk konstruksi, terdapat sejumlah potensi biaya lainnya, tergantung pada bagaimana kesepakatan tersebut disusun. Pertama, pembongkaran Saddledome kemungkinan besar akan menimpa kota tersebut, mungkin senilai $10-$20 juta.
Selanjutnya, nilai tanah di mana arena baru berada merupakan biaya peluang, jika kota menyumbangkan properti (atau pendapatan operasional) kepada Calgary Sports and Entertainment Corporation (CSEC). Terakhir, jika kota tersebut “memiliki” gedung baru tersebut, maka kota tersebut tidak akan dapat memungut pajak properti dari gedung tersebut, yang merupakan sumber utama pendapatan pajak mereka.
Sekali lagi, sebagian besar dari hal ini akan bergantung pada bagaimana kesepakatan akhir terjadi, namun rumus untuk memahami biaya sebenarnya dari arena tersebut adalah seperti: konstruksi + pembongkaran Saddledome + biaya tanah + hilangnya pendapatan atau pajak properti
2. Apa sebenarnya perjanjian/hubungannya dengan ESKA?
Titik tumpu perdebatan ini adalah definisi “infrastruktur publik”. Mereka yang mendukung subsidi publik untuk stadion dan arena berpendapat bahwa manfaat ekonomi yang tersebar dan/atau kontribusi budaya dari arena (dan tim olahraga terkait) menjadikannya sebagai infrastruktur publik yang penting.
Di sisi lain, karakteristik penting dari infrastruktur publik adalah bahwa infrastruktur tersebut a.) bebas digunakan atau b.) “dimiliki” oleh publik, dengan pendapatan dan manfaat moneter mengalir kembali ke entitas publik.
Permasalahan di sini sudah jelas. Selain fakta bahwa manfaat ekonomi dari arena sering disuarakan oleh tim dan pengembang berlebihan atau salahpermasalahan sebenarnya adalah bahwa sebuah arena tidak lagi menjadi infrastruktur “publik” ketika diserahkan kepada entitas swasta yang mencari keuntungan seperti CSEC. Ini adalah subsidi publik – hadiah – dari pembayar pajak kepada pemilik tim.
Pertanyaan mengenai hubungan antara kota, arena dan ESKA merupakan suatu hal yang penting. Siapa yang mendapat pendapatan utama (tiket, konsesi) dan tambahan (hak penamaan, parkir) dari arena? Siapa yang menanggung biaya operasional? Siapa yang “memiliki” bangunan untuk keperluan pajak properti? Siapa yang bertanggung jawab atas renovasi atau peningkatan di masa depan jika diperlukan? Apakah ada pembalap atau klausul yang diminta CSEC melebihi perjanjian arena? yaitu; kemampuan mengarahkan desain arena, hak pertama atas properti di sekitar arena, transportasi gratis untuk penggemar dan keamanan, dll.
Persoalan seputar hak milik patut diperhatikan mengingat banyak pemilik olahraga memperluas manfaat subsidi arena publik di luar arena itu sendiri. Artikel Bloomberg terbaru ini mencatat bahwa Atlanta Braves sekarang memperoleh sebagian besar keuntungan dari real estat daripada bisbol:
Selama sesi tanya jawab dengan pemegang saham pada bulan April, Malone mengecam awal yang lambat dari Braves. “Ingatlah,” katanya, “the Braves kini menjadi bisnis real estat yang cukup besar dan bukan sekadar klub bisbol.”
Sifat perjanjian antara CSEC dan pemerintah kota akan menentukan apakah terdapat kemitraan yang nyata di antara para pihak, atau apakah pemerintah kota hanya terlibat dalam kesejahteraan perusahaan untuk beberapa warganya yang paling kaya.
3. Apa yang terjadi pada akhir umur arena?
Arena itu seperti mobil. Menyenangkan dan mengasyikkan saat masih baru, namun menjadi beban yang semakin mahal seiring bertambahnya usia. Apa yang dulunya dianggap modern, inovatif, atau unik pada sebuah bangunan bisa menjadi membosankan, ketinggalan jaman, dan biasa-biasa saja setelah beberapa tahun. Inilah sebabnya mengapa pemilik olahraga di Amerika Utara meminta pembayar pajak untuk menyediakan arena baru setiap 25-30 tahun.
Tentu saja, hal ini mempunyai konsekuensi potensial bagi sebuah kota yang berencana merancang seluruh kawasan hiburan di sekitar pusat “pusat acara”. Siklus pengembangan baru dapat diselesaikan dalam waktu sekitar 10+ tahun, sementara jalur baru dapat dibangun dengan relatif cepat. Jika kota ini melanjutkan pembangunan di Victoria Park, kemungkinan besar Flames akan berada di rumah baru mereka selama hampir satu dekade sebelum sisa area lainnya selesai dibangun.
Namun pertanyaan sebenarnya adalah apa yang terjadi di akhir masa pakai arena – jika siklus ini berulang dalam 20 atau 30 tahun, berarti Calgary akan membangun distrik baru di sekitar gedung jangkar di masa depan.
Oleh karena itu, agar arena tersebut dapat diintegrasikan secara realistis ke dalam rencana kawasan, harus ada jaminan bahwa arena tersebut tidak akan habis dan terbuang dalam dua atau tiga dekade.
4. Seberapa kredibel klaim manfaat ekonomi?
Sebagaimana disebutkan, klaim pengganda ekonomi cenderung muncul karena permintaan akan arena dan Calgary Event Center yang baru tidak terkecuali. Jika Anda mendalami halaman FAQ Davison. Inilah yang dikatakannya:
Kedengarannya cukup bagus, namun studi ekonomi selama bertahun-tahun yang dilakukan oleh pihak ketiga menunjukkan bahwa arena cenderung tidak mendorong aktivitas ekonomi baru di perkotaan. Oleh karena itu, ada baiknya untuk membaca penelitian yang dimaksud dan bukan abstraknya. Anda dapat mengunduh studi Ernst & Young di sini.
Jika Anda menelusuri bagian Keterbatasan Penilaian Dampak Ekonomi, Anda akan menemukan beberapa peringatan penting terhadap klaim ini. Yang paling penting:
- Model IO tidak mempertimbangkan penggunaan alternatif atau biaya peluang yang terkait dengan pengalokasian dana untuk satu proyek dibandingkan proyek lainnya. Misalnya, dalam kasus RDR, dana publik yang dialokasikan untuk pembangunan Arts Commons, BMO Center, atau Event Center dapat digunakan untuk penggunaan lain. Alokasi dana tersebut ke bidang-bidang alternatif akan mempunyai dampak ekonomi tersendiri, yang mungkin lebih besar atau lebih kecil dibandingkan hasil RDR. Selain itu, terdapat biaya yang terkait dengan penggalangan dana melalui sarana publik yang tidak diperhitungkan dalam analisis dampak ekonomi.
- Hasil model tidak boleh ditafsirkan sebagai sebab akibatyang artinya angka yang dihasilkan oleh model IO tidak dapat dikaitkan hanya dengan RDR. Misalnya, asumsikan model IO menunjukkan bahwa sebagai akibat dari belanja modal dan operasional yang terkait dengan RDR, sejumlah X lapangan kerja akan tercipta. Dalam hal ini, kita tidak dapat berasumsi bahwa semua pekerjaan X akan dihasilkan dari biaya-biaya ini.
- Model ini berasumsi bahwa seluruh pengeluaran akan menghasilkan dampak positif. Dalam hal ini, semua pengali dalam model lebih besar dari nolmenunjukkan bahwa tingkat pengeluaran berapa pun akan menghasilkan dampak ekonomi yang positif, namun hal ini tidak terjadi di semua kondisi. Beberapa penelitian menunjukkan bahwa ketika memperhitungkan guncangan makroekonomi, dampak tidak langsung belanja pemerintah adalah negatif dalam jangka panjang.
Dampak ekonomi yang digunakan E&Y merupakan model dampak bruto dengan beberapa parameter yang sangat spesifik. Secara khusus, hanya pengganda positif yang diterima, bahwa dampak positif mungkin tidak terkait secara kausal dengan pembangunan kembali dan bahwa keluaran ini secara khusus bukan analisis manfaat biaya atau manfaat bersih.
Tidaklah cukup untuk mengatakan bahwa tuduhan dalam laporan tersebut “salah”, namun lebih seperti laporan tersebut dibuat untuk melaporkan perspektif tertentu.
Tentu saja, kita secara umum harus bersikap skeptis terhadap dampak ekonomi teoritis yang ditimbulkan oleh pemilik olahraga dan kelompok pro-arena lainnya. Model dan laporan bisa dibuat secara massal dan berkata apa saja tanpa konsekuensi – setiap arena yang pernah dibiayai oleh wajib pajak selalu disertai dengan pernyataan visi dan model yang menjanjikan segala macam manfaat. Apakah manfaat tersebut benar-benar diberikan kepada publik akan menjadi masalah akademis beberapa dekade kemudian ketika dana tersebut dibelanjakan dan arena tersebut dibangun. Namun, biaya dan pengeluaran selalu nyata.
Tantangan dari sudut pandang publik adalah bahwa sisi dampak ekonomi dari pembangunan arena pada dasarnya mempunyai dampak jangka panjang dan diperumit oleh berbagai faktor yang saling terkait. Para pemangku kepentingan di pihak tim dan kelompok pro-arena selalu mendapatkan apa yang mereka inginkan – arena baru yang didanai publik – sementara para pembayar pajak berharap pertaruhan besar yang mereka lakukan akan membuahkan hasil. Seringkali berdasarkan penelitian akademis yang menunjukkan bahwa ini biasanya merupakan pertaruhan yang buruk.
Profil risiko yang berpotensi tidak merata di antara berbagai pemangku kepentingan dalam proyek ini adalah alasan mengapa kota ini harus dilibatkan sebagai mitra bisnis atau investor oleh CSEC, dan bukan sebagai celengan yang harus dimanfaatkan. Hal ini bukan berarti pemerintah kota tidak dapat ikut serta dalam pembangunan arena baru, namun mereka perlu menegosiasikan sebuah perjanjian yang menghilangkan risiko dan manfaat antara CSEC dan masyarakat.
Untuk saat ini, kita hanya mengetahui perkiraan kasar biaya konstruksi ($500-600 juta) dan bahwa kota tersebut telah menetapkan model pendanaan yang melibatkan kontribusi swasta dan publik. Langkah selanjutnya adalah melakukan pendekatan terhadap CSEC dengan mempertimbangkan fakta-fakta ini untuk memulai negosiasi lagi. Ada pertanyaan lain yang harus ditanyakan oleh pembayar pajak Calgary tentang proyek ini secara umum, namun sejauh menyangkut arena, kita perlu memperhatikan faktor-faktor kunci seperti biaya nyata, manfaat nyata dan bagaimana hubungan bisnis antara kota, kota. Api dan gedung baru akan dibangun.
(Foto teratas: George Rose/Getty Images)